（原标题：规模上天、利润贴地！保利发展走“钢丝线”）
出品 | 子弹财经
作者 | 吴磊
编辑 | 蛋总
美编 | 邢静
审核 | 颂文
9月2日，保利发展举行了2025年中期业绩会。这次业绩会上，投资者言辞犀利、满含担忧，甚至怀疑道：“是不是公司要爆雷了？”
不过，公司董事长刘平没有现身这场“暗藏硝烟”的业绩会，而是由今年3月刚刚升任总经理的潘志华率领高管团队，直面投资者。
客观而言，作为央企，保利发展有足够丰富的资源和经验，销售额稳居行业第一，经营韧性自不必怀疑，但销售额、利润和股价纷纷下滑，去化艰难的困境也是有目共睹。
今年上半年，保利发展实现签约金额约1452亿元，同比减少16.25%；归母净利润27亿元，同比下滑63.47%。
在资本市场，截至2025年9月19日，保利发展报收7.93元/股，较近一年来的高点11.87元/股下跌33%，总市值早已跌破千亿，仅剩949亿元。
在今年年初的保利集团2025年度工作会议上，集团党委书记、董事长刘化龙强调，要牢牢把握国有企业的功能使命、保值增值责任担当。
而当下保利发展却交出一份营收、利润双双下滑的中期财报，不知刘平如何交差？
1、站稳“销冠”，但利润暴跌超6成
9月5日，保利发展发布2025年8月份销售情况简报。
2025年8月，公司实现签约金额180.15亿元，同比减少18.54%；1-8月，公司实现累计签约金额1812亿元，同比减少17.92%。
这是保利发展的销售额连续第5个月出现下滑，不过，由于房地产市场仍整体承压，保利发展还是稳住了市场地位。
克而瑞数据显示，以2025年前8月全口径销售额计，保利发展以1812亿元位列行业第一，比第二名中海地产的1503亿元领先超300亿元，稳居行业第一。
这曾经是宋广菊想要而不可得的位置。在宋广菊担任保利发展董事长之时，销售额是衡量房企“含金量”极其重要的指标，有了销售规模，行业地位、资金与利润不过是“囊中之物”。那时，宋广菊喊出“重回前三”的口号，但直至退休都未能如愿。
刘平接任之后，正逢房地产市场的一个重要转折点——恒大、碧桂园、融创相继“爆雷”，万科陷入危机，保利发展在2023年顺势成为行业第一，至今稳居销冠的位置。
正所谓，一代人有一代人的难题。
刘平面临的难题是，自2021年7月接任董事长以来，保利发展就陷入了利润下滑的怪圈。2021年至2024年，公司归母净利润连续4年下滑。其中，2021年较上一年减少15亿元至274亿元，此后一路下滑至2024年的50亿元，累计下滑超80%，缩水近240亿元。
（图 / Wind（单位：亿元））
今年上半年，保利发展的业绩再度大幅下挫——实现营收1169亿元，同比下滑16.08%；归母净利润只有27亿元，同比暴跌63.47%。
（图 / 保利发展2025年中期财报）
对于业绩的下滑，保利发展管理层在2025年中期业绩会上解释，是因房地产项目结转规模下降，营业收入同比下降。受行业和市场波动影响，结转项目盈利能力下降，相关利润指标相应同比下降。
管理层坦言，行业仍处于深度调整期，公司虽已保持较大强度的增量投资，且增量项目盈利能力较好，但“存量项目较多，去库存与盈利改善仍然需要一定周期”。
2025年上半年，公司2021年及以前获取的存量项目实现销售金额514亿元，占比总销售额的35%。对于存量项目，保利发展表示，摒弃简单降价促销的惯性做法，推行“老盘新作、全面焕新”。
但从最终利润大幅下降的结果来看，这些存量项目也逃不出降价的逻辑，极有可能是贴近成本价，或亏本销售。对此，「子弹财经」试图向保利发展方面进行求证，但截至发稿仍未获回复。
不仅如此，公司在三四线城市还有大量的土地没有开发，在市场下行时期，这些土地会不断产生存货减值，同样是侵蚀利润的“吞金兽”。
据管理层透露，截至2025年6月末，公司在三、四线城市未售土储约2000万平方米，其中近60%尚未开工，正在积极推进“调转换退”。
在2024年年初的业绩会上时，保利发展管理层表示，还有约1500万平方米土地正在进行“调转换退”。但是，今年上半年只完成“调转换退”51万平方米，前方任重道远。
如今，房地产的发展逻辑已经生变，外界不再单纯“唯规模论”，反而更看重房企的经营质量，会对规模、利润、资金链等财务指标进行全方位的评判。
此时此刻，刘平应该回答的是：除了规模，保利发展的优势还有什么？
2、商业基因不足，严重“掉队”
其实，保利发展也急切地想要改变。
在2025年中期业绩会上，保利发展管理层提及，会通过做大做优资产经营与不动产服务等措施，来提升净利润水平。
在房地产行业，经营性不动产（不动产经营）业务主要包括酒店、写字楼、购物中心、租赁住房等商业地产业务；不动产服务业务则以物管服务为主。
过去，保利发展一直深耕住宅开发业务，商业基因偏弱，导致不动产经营、服务业务严重“掉队”。
以不动产经营为例，截至2025年中期末，保利发展的酒店、购物中心、写字楼、租赁住房等资产在营面积较上年末增加39万平方米，达到573万平方米。
（图 / 保利发展2025年中期财报）
整体来看，保利发展的不动产经营业务收入也并不算高。2025年上半年，公司实现资产经营收入25.4亿元，同比提升13%，但仍远不及同级别房企的表现。
例如，2025年上半年，中海的商业物业收入为35.4亿元，远高于保利发展。（编者按：中海商业物业包括写字楼、购物中心、长租公寓、酒店及其他商业物业）
截至2025年中期末，华润置地仅在营购物中心就有94座，总建筑面积达到1185万平方米，经营性不动产业务营业额为121.1亿元；坐拥“天街”系列的龙湖集团在营商场89座，仅租金收入就有55亿元。
（图 / 上：华润置地财报；下：龙湖集团财报）
9月13日，房讯指数发布2025年度中国商业地产品牌价值报告100强榜单。榜单显示，保利位列行业第五，排在华润、中海、大悦城和万达之后。
至于物管服务，保利物业更是远远不及万物云和碧桂园服务。2025年上半年，保利物业实现收入84亿元，而万物云、碧桂园服务的营收分别为182亿元、232亿元，相差较大。
（图 / 保利物业财报）
如今，资产经营和物管服务已成为头部房企的“护城河”，而保利发展还停留在追赶阶段，只能依赖住宅开发业务“单腿奔跑”。
其实，保利发展也深知拓展不动产业务的重要性。在2024年业绩会上，公司管理层明确表示，在未来几年，不动产投资开发业务仍将是保利发展的核心主业，其在规模和利润贡献方面的重要性难以被替代。
以租赁房业务为例，公司计划在未来几年内实现高速发展，目标是达到30万间的规模。但截至2025年中期末，公司在营租赁住房只有2.6万间，可见快速拓展商业地产之困难。
只是，在行业格局剧烈变化的当下，保利发展若无法补齐商业基因短板，仅靠住宅开发，将难以支撑长期稳定增长。
接下来，不动产经营、服务业务能否真正跑通，将决定这家央企是继续位列前茅，还是被时代抛在身后。
3、股价一年下滑33%，今年中期分红失约
当业绩下滑的压力传导到资本市场，就会引发股价的下滑。
而保利发展的股价下滑幅度之大，已经引起投资者的担忧。在2025年中期业绩会上，投资者问及：“（公司）股价一跌再跌比亏损股还要跌得厉害，是不是公司要爆雷了？”
尽管管理层回应称“目前公司经营一切正常”，但投资者的质疑也不是空穴来风。
毕竟，资本市场上的投资者早已经用脚投票。Wind数据显示，截至2025年9月19日，保利发展报收7.92元/股，较近一年来的高点11.87元/股下跌33%，总市值也从1452亿元跌至949亿元，缩水超500亿元。
与之相比，同期，中海的总市值为1557亿港元（约合人民币1425亿元）；华润置地的总市值在2251亿港元（约合人民币2060亿元），是保利发展的2倍以上。
而深陷危机的万科和保利发展相当接近，万科在A股的市值约为833亿元，两者相差只有约116亿元。
股价大幅下挫之后，保利发展的股价已经长期低于每股归母净资产（经审计）价值。2024年，公司每股归母净资产（经审计）最低为15.64元/股。在这期间，保利发展的股价最高点出现在2024年10月，为11.87元/股，远低于每股归母净资产（经审计）。
因此，保利发展在今年2月抛出一个估值提升计划。计划提及，在落实股东回报规划的基础上，公司拟计划于2025年实施中期分红，使广大投资者能够及时分享公司发展红利。但最终，公司并未进行分红，没有兑现这一计划。
在业绩会上，投资者多次问及为何没有兑现2025年中期分红？对此，保利发展管理层表示，公司综合评估行业市场情况，以及营运资金和投资需要，在半年报未进行分红，后续将动态评估。
客观来说，保利发展资金比较充裕。
财报显示，截至2025年中期末，公司货币资金高达1386亿元，其中受限货币资金不足20亿元。同期，其短期借款为48亿元、一年内到期的非流动负债688亿元，短债合计只有736亿元，资金链相对宽松。
（图 / 保利发展财报（单位：元））
不过，保利发展似乎对资金链情况较为焦虑。据「子弹财经」不完全统计，今年以来，保利发展已累计发行5次公司债券、中期票据等，合计募资95亿元。
至于所谓的估值提升计划，则又回到了战略层面。保利发展表示，公司将积极应对行业市场变化，持续推动存量焕新去化、做优增量投资，保持经营稳健，持续提升发展质量。
从行业销冠到利润塌陷，再到股价下挫，保利发展面对的现实远比想象中残酷。外有行业寒冬、内有结构短板，市场与投资者的耐心都在被快速消耗。
站在十字路口，保利发展头顶规模第一的光环，刘平却要直面公司利润、股价、信任同时坍塌的考题。
接下来，刘平如何化解保利发展的困境，不仅决定着公司的未来走向，也是对他领导力与破局能力的极大考验。
*文中题图来自：保利发展官方微博。
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